Plus-value immobilière : comment la calculer et quel taux d’abattement prévoir ?

Vous vendez votre bien immobilier ? Découvrez comment calculer la plus-value immobilière et l’abattement fiscal dont vous pouvez bénéficier.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Un bien immobilier prend de la valeur au fil du temps. En cas de revente de votre bien, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous percevez ce qu’on appelle une plus-value immobilière.

Cette plus-value immobilière est taxable, mais elle peut aussi être exonérée d’impôt sous certaines conditions.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. Néanmoins, deux points sont à noter :

• Le prix de vente retenu pour le calcul est minoré de la TVA et des frais de cession ;
• Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition, des indemnités et charges à payer au vendeur, des frais de voirie et dépenses de travaux.

Quelles sont les dépenses de travaux à prendre en compte ?

Le prix d’achat est majoré des dépenses de travaux qui concernent uniquement les travaux d’agrandissement, d’extension ou de modification en vue de l’amélioration du bien. Ces travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et le vendeur doit présenter les factures correspondantes.

Les frais liés aux travaux d’entretien courant, y compris l’achat de matériaux par le propriétaire, ne sont pas inclus.

Quels sont les frais d’acquisition ?

Il s’agit de la somme des frais de notaire et des frais d’enregistrement. Si le vendeur se trouve dans l’impossibilité de les justifier, un montant forfaitaire équivalant à 7,5 % du prix d’acquisition du bien est appliqué.

Exonération de plus-value immobilière : quels cas sont concernés ?

La plus-value immobilière peut être exonérée d’impôt s’il s’agit de la vente de la résidence principale du vendeur.

La vente d’une résidence secondaire ne bénéficie pas de l’exonération d’impôt, sauf si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans avant la vente.

Taux d’abattement : comment le calculer ?

Le taux d’abattement dépend de la durée de détention du bien. Il convient de noter que la plus-value immobilière est soumise à la fois à l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux.

Taux d’abattement de l’impôt sur le revenu :

• 0 % si le bien est détenu par son propriétaire depuis moins de 6 ans ;
• 6 % si la durée de détention est comprise entre 6 et 21 ans ;
• 4 % à la 22^e année de détention du bien ;
• Exonération totale au-delà de la 22^e année de détention.

Taux d’abattement des prélèvements sociaux :

• 0 % si la durée de détention du bien est inférieure à 6 ans ;
• 1,65 % si la durée de détention est comprise entre 6 et 21 ans ;
• 1,60 % si le bien a été détenu depuis 22 ans ;
• 9 % pour une période de détention comprise entre 22 et 30 ans ;
• Exonération totale à partir de la 30^e année de détention.

À noter : le taux de prélèvement de l’impôt sur le revenu est de 19 %, il est de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.