Indivision ou SCI : lequel des deux choisir pour partager un bien immobilier ?

Posséder un bien immobilier à plusieurs entraîne nécessairement la question du choix de la structure à adopter : l’indivision ou la société civile immobilière. Ces deux structures juridiques présentent chacune leurs avantages et inconvénients. Alors, comment vous décider ? Voici quelques éléments de réponse pour vous aider.

Quel est le principe de l’indivision ?

Vous partagez la propriété d’un bien immobilier ? Découvrez le principe de l’indivision.

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier sous le régime de l’indivision, ils en assurent ensemble la gestion. Le bien indivis est partagé en quotes-parts.

Simple à mettre en place, l’indivision permet une gestion plus facile du patrimoine commun. L’indivision peut être en lien avec :

• L’héritage à plusieurs d’un bien dans le cadre d’une succession ; dans ce cas, les cohéritiers sont les indivisaires ;
• L’achat d’un bien immobilier à plusieurs.

Chaque indivisaire peut sortir de l’indivision à tout moment et vendre sa quote-part à un autre indivisaire.

Comment fonctionne la SCI ?

Comme il s’agit d’une société, la SCI implique un minimum de deux associés qui peuvent être des héritiers, ou des coacquéreurs-associés, qui reçoivent chacun des parts sociales. La SCI ne permet pas de réaliser des bénéfices tirés d’une vente, mais les associés peuvent recevoir des dividendes provenant des loyers.

Cette forme juridique requiert des étapes administratives légales de création d’entreprise, d’où une gestion plus contraignante.

Quand choisir l’indivision ?

Optez pour l’indivision si vous voulez :

• Éviter les contraintes liées aux démarches administratives de création de société ;
• Éviter la rédaction de statuts et l’organisation d’assemblées générales ;
• Revendre vos parts à court terme dans le cadre d’une cession sans demander l’accord des autres indivisaires ;
• Une liberté dans vos décisions concernant la conservation en bon état du bien à travers des travaux de remplacement de ses éléments par exemple.

À noter : Les décisions relatives à l’exploitation du bien, comme les démarches administratives ou l’entretien par exemple, sont votées par les indivisaires à la majorité de 2 / 3.

Quand choisir la SCI ?

La SCI est idéale pour :

• Faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers ;
• Profiter des avantages d’une organisation encadrée et d’une plus grande transparence entre les associés ;
• Bénéficier de réductions d’impôts en transmettant le patrimoine en parts de SCI ;
• Percevoir des revenus sous forme de dividendes issus de l’exploitation du bien telle qu’une mise en location ;
• Réaliser un investissement à long terme et mieux sécurisé ;
• Éviter les droits de donation, obligatoires et élevés.

Attention cependant à indiquer dans les statuts les clauses vous permettant de sortir de la SCI et de récupérer vos parts. Vous pourrez alors les revendre aux autres associés sans que cela ait un impact sur le patrimoine commun. En l’absence de telles clauses, vous ne pourrez pas quitter la SCI.