Quelles charges sont à déduire des revenus fonciers dans une SCI ?

Toute société de gestion immobilière créée sous le statut de SCI (société civile immobilière) est soumise soit à l’impôt sur les sociétés (IS), soit à l’impôt sur les revenus (IR). Néanmoins, l’imposition sous le régime de l’IR est le plus souvent choisie par les associés d’une SCI. Dans les deux cas, certaines charges peuvent être déduites des revenus imposables.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers d’une SCI ?

Voici les principales charges qui peuvent être déduites des revenus d’une SCI.

Les frais liés à la réparation et l’entretien

Il s’agit des dépenses servant à maintenir, réparer ou remettre le bien en l’état sans que les travaux modifient la destination du bien. Cela peut être un remplacement de canalisation par exemple.

Les frais engendrés pour améliorer le bien

Ce sont les dépenses visant à améliorer le confort du bien immobilier en y ajoutant un nouvel équipement, sans que cela modifie la destination du bien. Toute modification de la structure de l’immeuble est exclue de la déduction d’impôt, par exemple une extension de la surface habitable.

Les primes d’assurance et les taxes foncières

Les primes d’assurance peuvent être déduites de l’impôt, quelles que soient les spécificités des couvertures offertes. Les taxes diverses, notamment celles qui sont relatives à la taxe foncière, sont déductibles. La taxe d’enlèvement des ordures en est exclue.

Les provisions pour charge de copropriété

Ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers, mais uniquement pour l’année à laquelle elles ont été versées. L’année suivant leur versement, elles feront ensuite l’objet d’une régularisation.

Les indemnités d’éviction et de relogement

Les indemnités d’éviction peuvent être déduites si elles ont pour but de libérer des locaux afin de les louer avec de meilleures conditions de location.

Les intérêts d’emprunt

Ce sont les intérêts des emprunts servant :

• À la construction ou l’achat d’un immeuble destiné à générer des revenus fonciers (loyers…) ;
• À sa réparation ou sa conservation en état.

Les dépenses de gestion de l’immeuble

Ce sont, entre autres, les frais d’administration du bien, les différents honoraires et le salaire du concierge. Les frais de mise en location d’un bien ne sont pas concernés.

Les charges sont-elles différentes pour l’imposition en IS et l’imposition en IR ?

Les charges déductibles diffèrent effectivement entre une SCI imposable en IS et une autre qui bénéficie du régime IR.

Dans le cas d’une SCI avec imposition à l’IS, toutes les charges précédentes sont déductibles, mais aussi l’amortissement comptable et les frais de notaire. Ce régime fiscal offre ainsi des avantages notables à la SCI.

Dans le cas d’une SCI imposable sous le régime de l’impôt sur le revenu, les charges ne peuvent être déduites que sur les revenus fonciers uniquement. Ainsi, en cas de vacance locative, les frais générés restent imposables.