Que déduire de ses revenus fonciers lors de la gestion locative d’un bien immobilier ?

Lorsque vous confiez la gestion de votre bien immobilier locatif à un professionnel vous pouvez alors déduire plusieurs frais (consultez le site des impôts ici) de vos revenus fonciers pour votre location non meublée et meublée. 

Deux régimes différents existent pour la location non meublée, le régime forfaitaire et le régime réel.

Le régime forfaitaire appelé « microfoncier » s’applique aux propriétaires bailleurs dont le revenu foncier ne dépasse pas 15 000€ par an hors charges perçues. Ainsi vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers déclarés bruts. A noter, qu’avec le régime microfoncier aucune déduction supplémentaire n’est possible.

Avec ce régime, vous êtes imposable qu’à 70% du montant des loyers perçus pour l’année N.

Si vous vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000€ par an, alors il vous faudra intégrer un maximum de charges déductibles pour diminuer le montant de vos revenus fonciers. Ce fonctionnement est aussi appelé le régime réel.

Ce que vous pouvez déduire avec le régime réel :

Les dépenses de réparation et d’entretien. Ces travaux doivent maintenir ou remettre le bon état du logement sans pour autant en modifier l’usage courant et l’agencement. Comme exemple nous pouvons citer l’installation électrique, le ravalement de l’immeuble, remplacement de chaudière, etc.

Les travaux d’amélioration sont l’apport de confort pour améliorer la qualité de vie sans pour autant modifier la structure de l’immeuble. L’installation d’un ascenseur ou d’un digicode, le changement de fenêtres ou de volets, etc. rentrent dans les travaux d’amélioration déductible des revenus fonciers.

Les charges de copropriété, le propriétaire bailleurs peut déduire toutes les charges qui ne sont pas répercutées au locataire.

Les impôts et les taxes, il est impossible de les récupérer sur le locataire mais il est possible de les déduire des loyers encaissés.

Les cotisations d’assurance sont déductibles des revenus fonciers lors de la souscription à une assurance habitation, loyer impayé, vacance locative, etc.

Les frais de gestion locative, dès lors que vous confiez la gestion de votre bien immobilier à un professionnel vous pouvez déduire les frais de gérance et les frais de procédure. Vous pouvez également déduire les frais de gardiennage ou de conciergerie. Pour les frais administratifs de gestion (bail, quittance de loyer, etc.) vous pouvez déduire 20€ par an et par logement.

Charges déductibles revenus fonciers avec une location meublée

Lorsque vous avez un bien immobilier en location vous pouvez bénéficier d’un régime forfaitaire ou du régime réel.

Le régime forfaitaire appelé « micro BIC » s’applique automatiquement aux propriétaires bailleurs en location meublée. La location de biens meublée ne doit pas excéder 32 900€ en 2017.

Avec ce régime, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus fonciers annuels. L’abattement fiscal prend en compte les frais et charges liés au logement.

Le second régime possible est le régime réel, c’est un régime de plein droit si vos recettes annuelles dépassent les 32 900€. Les propriétaires bailleurs peuvent également choisir ce régime en option lorsque leur recette annuelle est inférieure à 32 900€.

Avec le régime réel plusieurs frais et charges sont déductibles de vos revenus fonciers tels que les frais d’entretien et réparations qui ont pour seul but d’entretenir ou maintenir un bon état du logement. La taxe foncière est également déductible des revenus fonciers, les frais de gestion et d’assurance également et enfin les intérêts d’emprunt. Le régime réel est le même pour la location meublée et non meublée.

Afin d’être accompagné dans vos démarches pour déduire les frais de gestion locative de vos revenus fonciers, nous vous conseillons de vous faire accompagner d’ un comptable, notaire ou avocat.