Peut on vendre un appartement en cours de location, et à quel prix ?

 Après plusieurs phases de travaux, le prestigieux hôtel du Palais s’apprête à rouvrir ses portes d’ici quelques semaines.

Le locataire fait baisser les prix

Il est tout à fait possible de vendre un bien occupé et ce, sans que le locataire n’ait son mot à dire ou soit même informé de cette transaction. Dans la mesure où vous ne lui donnez pas congé, il n’a aucune priorité sur l’achat de ce logement et poursuit son bail normalement. Afin de faciliter la cession, le contrat de location peut également lui imposer de laisser le bailleur visiter le bien avec le candidat à l’acquisition, dans la limite de deux heures maximum durant les jours ouvrables.

S’il n’y a ici aucune difficulté le point noir réside dans la fixation de prix. Et pour cause, puisqu’une maison ou un appartement vendu alors qu’il est occupé subit une décote dépendant de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer, du type de bien et de l’âge du locataire. Plus l’acheteur devra attendre pour pouvoir prendre possession des lieux, plus le tarif de vente chutera. 

En tête de liste des pires cas de figure, on peut citer la présence d’un occupant de plus de 64ans à faibles revenus, puisque la loi impose alors de le reloger, ainsi que les habitations règles par la loi de 1948 qui accusent une décote allant de 40% à 50%. A l’inverse, un studio meublé ne perd pas de sa valeur puisque comme le bail n’est que d’un an, le nouveau propriétaire n’aura pas bien longtemps à attendre pour récupérer le bien s’il le souhaite. De façon générale, la décote ne dépasse jamais 10% pour les petites surfaces, qui intéressent surtout les investisseurs locatifs.

Le formalisme de la vente vide

Pour vendre au meilleur prix, beaucoup de bailleurs préfèrent donner congé à leur locataire. Mais i ne faut pas rater le coche. Vous devez en effet envoyer cette notification à votre occupant au moins 6 mois avant la fin du bail, sans quoi le bail sera renouvelé par tacite reconduction pour la même période, à savoir trois ans pour une location vide. En outre, votre locataire dispose ici d’un droit de préemption , autrement d’une priorité pour acheter son habitation. Dès lors, la lettre de congé pour vente doit préciser le prix du bien et décrire ce que comprend la cession (logement et annexes). Une notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire s’y ajoute depuis le 1er janvier 2018. 

L’occupant a deux mois pour se porter acquéreur. En revanche, s’il refuse cette option d’achat , la mise en vente se poursuit normalement et il devra quitter les lieux à la fin du bail. Mais attention : si le bailleur vient à baisser le prix de vente, le locataire retrouve son droit de préemption pour un mois et ce, même s’il est déjà parti. Mieux vaut d’ailleurs que la vente aboutisse, sans quoi l’ancien occupant pourrait poursuivre le propriétaire en justice pour congé frauduleux. Il sera alors à charge pour ce dernier de prouver qu’il a tout de même tenté de céder son bien avant de le relouer à un autre. A noter que dans le cas d’un bien meublé, le préavis de congé pour vente n’est que de trois mois et le locataire ne dispose pas de droit de préemption.

                                                                                                                                            Source : 20 minutes